西安樓市限購升級:6次調控抵不過7次人才新政?

  20日,西安的樓市限購升級,從市外遷入戶籍的居民家庭要落戶滿一年或連續繳納有一年的社保、外地人要提供5年的社保或個稅才能在限購區域內購房,同時,郊區臨潼區也被納入了限購范圍。

  西安新城區的一位的房產經紀人20日下午告訴中新經緯客戶端:“新政一出臺,我有3個客戶買不了房,他們首付款都準備齊了。”

  調控升級,在一些人意料之中。3天前,國家統計局公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,西安新房銷售價格環比漲幅居70城首位,同比漲幅更是連續6個月占據了70城榜首。在分析人士看來,西安房價快速上漲與其寬松的人才政策有很大關系。

  房價連續39個月上漲

  從2016年下半年開始,西安樓市漸顯威力。

  2017年新年伊始,西安加入限購隊伍。從2017年1月1日開始,西安市及非西安市戶籍居民家庭,在城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區)范圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。

  2017年4月,西安提高了商業住房貸款和公積金貸款的首付比例,并進一步擴大了限購范圍,新房二手房限售2年。2017年6月底,新房限售期延長至5年,外地人購房需提供連續繳納2年以上(含2年)的個稅或社保證明。

  2017年9月,限價政策出臺。2018年6月24日,西安又暫停向企事業單位及其他機構銷售住房。再加上此次限購升級,西安至少出臺過6次大的調控舉措。房地產市場的限購、限貸、限售、限價政策,都在西安落地,力度不可謂不嚴厲。

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  西安限購政策一覽來源:諸葛找房數據研究中心

  但房價卻依然“我行我素”。國家統計局數據顯示,至2019年5月,西安新建商品住宅價格環比漲幅已經連續39個月的上漲,新建商品住宅價格同比漲幅則是連續41個月上漲。今年5月,西安新房銷售價格環比上漲2%,漲幅居70個大中城市首位;同比上漲24.4%,漲幅連續6個月占據了70城榜首。

  上述房產經紀人稱,從2016年底開始,西安的房地產市場行情一直不錯,房價是一路看漲。諸葛找房研究中心數據顯示,西安5月份新房銷售均價為13100元/平方米,二手房掛牌均價為15791元/平方米。國家統計局數據顯示,與2015年相比,西安新房價格已經累計上漲了58.8%,與合肥是并列70城第一位,二手房則累計上漲23.6%。

  7次升級戶籍政策

  西安樓市調控政策之所以未見明顯成效,在業內人士看來,與其寬松的人才政策有很大關系。據統計,西安在兩年內7次升級戶籍政策,使其落戶政策寬松程度居全國前列。

  2017年3月1日,西安市出臺戶籍新政,率先在全國同等城市中推出“流程最簡、門檻最低、條件最少”的落戶政策,放開普通大中專院校畢業生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定,降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房落戶條件、降低長期在西安市區就業并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。

  2017年6月,西安將本科以上學歷落戶年齡放寬至45歲,碩士研究生及以上學歷人員不設年齡限制。2018年,西安先后四次升級人才引進政策,從各方面放松落戶限制。2019年2月,全國高等院校在校學生均可落戶西安,本科(含)以上學歷不受年齡限制。

  2017年9月發布的《西安市人民政府關于進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》明確指出,經批準引進的各類人才購買自用住房的,不受限購政策限制。

  西安寬松的人才引進政策也成功吸引到了大批人才落戶。數據顯示,自2017年3月1日西安戶籍新政實施,至2019年4月30日,西安共遷入落戶115.1萬人,戶籍人口達1004.9萬人。

  中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端稱,百萬人口的涌入,讓西安的房地產市場出現了失衡。人才引進政策實施前,有學歷的人本就能夠很輕松地落戶,新政對他們影響不大。倒是那些沒有學歷或者學歷低的人,通過落戶取得了購房資格,在房價上漲預期的推動下,紛紛涌入房地產市場。

  張大偉認為,包括西安在內的許多城市出臺的人才引進政策,標準都過低,例如大專學歷就能落戶。這與其說這是人才引進,不如說是引進勞動力。他稱,這兩年出臺了人才引進政策的二線城市,都在一定程度上突破了限購政策,助推了房價上漲。

  中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端表示,人才引進與戶籍改革,對西安房價的連續上漲確實起到了推波助瀾的作用,甚至可以說是起到了關鍵作用,這讓樓市調控的力度打了折扣。

  吸引人才與調控樓市,如何平衡?

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  樓盤  中新經緯  賈亦夫攝

  有分析認為,一個城市或區域大力招攬人才,本身是一件十分值得鼓勵的事情,但如何在招攬人才、滿足人才住房與穩定房價間作出平衡,又顯得十分重要。

  從此次出臺的政策能看出,限購升級主要是為人才政策“打補丁”。政策第一條要求,自本通知下發之日起,從市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外)在本市住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的,應落戶滿1年,或在本市連續繳納12個月的社會保險(或個人所得稅)。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,該政策就是為了防范“落戶炒房”現象的出現。類似政策在別的城市也有,比如之前有部分人通過落戶杭州郊區進而到杭州市區購房,當時也有管控。西安此次政策的核心在于,戶籍政策會繼續放寬,但也會打擊借落戶來炒房的行為。

  張大偉認為,城市的人才引進還是需要有一定的標準,不能毫無條件地吸引各類人員落戶。對于取得戶籍的新市民,應該要求具備一定社保年限才能購房,這樣才能不讓炒房者鉆了政策漏洞。

  謝逸楓表示,政府不應該將人才的住房需求直接推向市場,而應以提供公租房、保障房、人才房的方式解決居住需求。加大供應,才能穩定房地產市場。(薛宇飛)

標簽: 西安 樓市 限購

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