西安全裝新政實行半年 2000元裝修標準成600元?

  上周,國家統計局發布的數字顯示:五月份西安新建商品房同比、環比漲幅都為全國第一,該消息出來后,西安市快速推出了新一輪的限購政策,讓西安的房子再度成為關注的焦點。華商報記者注意到,半年前,西安發文在全市行政區域新建住宅推行全裝修成品交房,更進一步推動了精裝修這一產業化進程,也讓精裝房正在成為房地產市場中的主流產品。那么西安精裝房市場的現狀是什么?現在的精裝房是否符合購房者需求?又存在一些什么問題呢?


  >>數據


  政策和溢價等多因素推動,西安樓市精裝比例接近70%


  西安市民劉凱(化名)前幾個月買的小高層剛建到地上三層,交房時間是明年年底。每次路過新房的工地現場,他都忍不住進去瞧瞧——他還是有些放不下心。


  他擔心的倒不是延期交房,畢竟開發商是一家全國知名房企,過往房源交付還算準時。讓他不放心的是裝修。“買毛坯房裝修自己留心,現在買精裝房雖然省事可心里有些沒底。”劉凱表示,他買的房子只剩一年半就要交房,不僅要完成樓體建設,還要做室內裝飾,如果中間趕工期的話,他擔心會對質量產生影響,甚至裝飾材料名不符實。


  精裝房在西安樓市正成為主流。最近一批商品住房價格公示名單上,22個樓盤的7439套房源中,毛坯項目僅有5個,共1780套房源;精裝項目則占到17個,共5659套房源。據美城機構統計,今年以來,西安全部在售房源中精裝比例接近70%,由于新拿地項目陸續全裝修交付,新建住宅的精裝比例迅速提高,過去常見的毛坯房被行業趨勢所替代。


  近年來住建部多次要求,各地根據本地實際,逐步取消毛坯房,直接向消費者提供全裝修成品房。西安去年底也已發文推進新建住宅全裝修。“精裝交付既有政策推動,也是市場變化的大勢所趨。”美城股份市場研究中心總監沈瑋表示,一方面精裝房提升了住宅建設品質;另一方面在限房價的背景下,開發商也期望借精裝來獲取溢價,“毛坯改精裝的房子,加價20%并不在少數。”


  >>市場


  購房者對裝修狀況并不敏感,精裝風格普遍很“酒店”


  上周限購升級前后,西安新房市場又傳出千人登記、千人搖號的消息。曲江和浐灞分別出現了一套房子被18個人意向登記、7個人搶一套房子的樓盤。這些登記火爆的項目中,既有精裝房源也有毛坯交付,可見裝修狀況并不是影響樓盤銷售的決定因素。


  上個月剛在曲江搖號買到一套精裝住宅的任女士說,自己看房始終沒太在意裝修,因為可選的基本都是精裝房,所以她更在意價格和能不能買到合適的房子。


  國家注冊驗房師、榮格驗房專家級驗房師楊海山從事驗房工作十多年,他告訴華商報記者,今年驗收的精裝房的確在大幅增多,但由于精裝房是成批量購買裝飾材料,這也導致大部分裝修風格單一,主要靠業主入住后的軟裝來體現風格。


  華商報記者發現,為了拉開檔次,部分樓盤小高層等高總價房源,在裝修用料及風格上與高層房源會形成差別,但同戶型裝修模式基本相同,硬裝風格如“酒店”化統一。


  業內人士馮先生介紹,前幾年曾有開發商提出“業主參與施工建設”,進行菜單式裝修的嘗試,即:在施工階段,業主可以提出自己對所購戶型的希望,在設計規范允許范圍內達到個性化量身定制,但這種方式最終由于成本高、不利于標準化管理而告終。


  >>走訪


  銷售員對裝修標準避而不談,材料型號及造價難尋


  按照全裝修政策要求,套內必須達到所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,設備管線及開關插座安裝完成,廚房和衛生間的基本設備安裝完成。事實上,多數精裝房在全裝基礎上,還提供玄關柜、壁櫥等家具及凈水器、洗碗機、消毒柜等電器。


  對裝修內容、裝修材料等,大部分精裝房在售樓部進行公示,但對于材料規格、型號等公示比較欠缺。記者在曲江二期多個精裝樓盤發現,公示的基本是裝修材料品牌及施工單位等。如:某20強房企,地磚標注為馬可波羅或同檔次;臺盆柜,為歐派或同檔次。


  在灃東新城一家精裝樓盤,公示同樣以材料品牌和施工說明為主,如:強化木地板為北美楓情或同檔次產品;燃氣灶為老板或同檔次產品等。對此,這里的銷售人員解釋,主要是為了交房時如果當初宣傳的裝飾裝修材料采購不到了,可以有替代。


  看起來,公示材料多為知名品牌,但對于采購型號和每平方米裝修標準,銷售人員多避而不談。“幾乎沒有開發商去明碼標價,最多口頭介紹一個大概價格。”貝殼找房一位負責人表示。


  去年購買精裝房的郝先生,向記者展示的購房合同上顯示,在“關于裝飾裝修及相關設備標準的約定”中,有關瓷磚、壁紙、地面、門、電氣等裝修內容,均以品牌或同檔次來約定,與售樓部公示接近。他說,售樓員私下說每平方米裝修2500元,但沒有在合同里體現。


  >>調查


  業內稱所用材料“水很深”,2000元裝修標準實際只有600元?


  與道不明白的裝修標準相比,楊海山認為,精裝房問題在交付環節更集中。他說,有些銷售方向業主透露的每平方米裝修標準在數千元不等,但實際交房的裝修標準卻出現縮水,還有的因建設方管理不足或者趕工期而導致質量糾紛,尤其是一些原本主做毛坯、欠缺裝修經驗的房企。


  有業內人士指出,精裝房做不好,可能與資金成本有關。層層轉包分包,這種狀況下就很難做出高質量工程。在工程監理行業從業多年的小昭(化名)告訴記者,有的開發商為了減輕資金壓力,就默許施工方、材料商層層承包,導致一些無底線逐利的承包者參與期間。


  除了交付時的質量問題,小昭表示,開發商僅標明裝修品牌的做法,也可能是一個“坑”。他說,裝修中涉及的材料有上百種,而同種材料品牌眾多,即便是同一品牌下也有很多子系列,單單只告知品牌,太過于籠統了,“就拿一塊地磚來說,80×80玻化磚在20元/片,全拋釉40元/片,通體仿大理石磚60元/片,不同材質、不同型號的價格差距本身就很大,而且集中采購和零售價格也沒有可比性。”


  獨立地產評論人李連源表示,精裝房采用集團化采購和施工,對外宣稱的裝修標準參考意義不大,因為實際裝修標準可能只有宣傳的一半甚至更少。此前就有過買了精裝房,找專業人士來評估,結果發現號稱每平方米2000元裝修標準的房子,最后只有600元。由此可見,如果存在不規范操作,精裝房的水是很深的。


  >>發現


  精裝市場透明度不足,裝修標準缺乏橫向對比


  五年前,西安精裝房源只占市場供應的不足10%,當時,開發商對每平方米裝修標準也不避諱,市面上宣稱的普通精裝修標準在1000元-2000元/㎡,個別豪宅精裝則超過4000元/㎡。


  業內人士認為,與五年前相比,精裝房的裝修檔次在提高,但市場透明度仍然不足。開發商高調宣稱的名牌裝飾材料,究竟價值多少消費者很難比較,因為有些在市場上無法買到。


  由于精裝修信息的不對稱,在采訪中,也有一些消費者和業內表示出這樣的疑問:同一品牌房企,在全國各城市項目開發中,所采用的精裝修標準是否一致?由于價格和成本控制等方面的差異,西安精裝房的裝修標準是否低于相對成熟的沿海市場?


  李連源表示,西安精裝市場晚于沿海城市的成熟市場,精裝修標準只能說有借鑒但存在明顯不足,由于開發模式尚不夠精細,包括土建、裝修等,需要解決的問題仍然不少。


  房地產業內人士周文豪認為,精裝房在國內樓市的發展進程上已是大勢所趨,但西安推行全裝修交付才開始,在執行中難免會碰到這樣那樣的問題。尤其是開發商資歷和管理千差萬別,由此導致承諾和交房品質的不一致,這是值得我們關注的。


  >>討論


  精裝房面臨集中交付,西安樓市真的準備好了嗎?


  不可否認,相比毛坯房,精裝房可以節省入住后的精力和時間,減少裝修噪音擾民,經濟環保,也降低了業主私自改造建筑結構的風險。同時,政策化推廣住宅精裝修也帶給行業變革和提升。因此,推廣新建住宅全裝修已勢不可擋,在全國多個省市得到落地。


  但就目前來看,精裝市場的不成熟、不規范也引發了許多爭議。去年,成都和武漢都出現了因精裝房交付存在裝修質量等問題,導致集體維權事件。近期,西安浐灞某品牌房企精裝房,也在交房時被媒體曝出存在地磚磨損、墻體裂縫、防護欄松動、滲水等問題。


  沈瑋認為,與發達國家甚至國內經濟較發達地區相比,西安精裝房市場都只能說是剛起步,市場完善需要一個過程,而期間能做的就是多吸取經驗,盡量減少成長的過程。從規范市場的角度看,目前購房合同雖然添加了有關精裝房約定,但仍有漏洞可鉆;對于售前、售中和售后的監管也需要進一步細化,例如:對裝修工法、樣板間展示至少應保留到交房。


  “其實將連鎖裝修公司的裝修標準,與精裝房做一個比較,就能看出裝修標準有沒有水分。”李連源建議,監管部門應當對裝修價格、精裝房價格等也做出明確約定,并要求明示裝修材質,以兌現銷售中的承諾。


  并不是消費者不喜歡拎包入住的便利,而是當他們花了十幾萬甚至幾十萬裝修費卻只能享受名不符實的裝修時,恐怕也很難高興起來。可以預見的是,未來一段時期,西安樓市將面臨精裝房集中交付的情況,從行業到監管真的準備好了嗎?


標簽: 西安

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